개업공인중개사의 금지행위 해당여부 - 개업공인중개사가 부친, 처, 자식의 명의로 부동산을 취득하게 할 수 있는지?, 중개보조원 가족명의 주택거래 직접거래 여부, 쌍방 합의매수가 직접거..

개업 공인중개사의 금지행위

 

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

​매매업이란 계속적, 반복적으로 매도 및 매수를 하는 것을 의미합니다. 그러므로 개업공인중개사가 자신이 거주하던 주택을 매매하는 등 1회성의 매매는 이 금지행위에 해당되지 않아요. 개업 공인중개사는 중개대상물에 대하여 중개하는 것을 업으로 삼아야 하는데,  부동산의 매매를 업으로 하게 되면 부동산을 매수하여 고가로 매도하려고 하면서 부동산 가격의 상승이나 거래의 왜곡을 불러올 수 있다는 것이죠.

 

​2. 등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자(무등록 개업 공인중개사)인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

무등록 개업 공인중개사와 협력하여도 안되고 자신의 명의를 빌려줘도 안된다는 겁니다. 이때의 협력은 계약 체결 여부와는 상관없고요.중개 의뢰를 받는 행위 자체도 금지됩니다.

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3. 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그밖에 사례. 증여 등 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위

​개업공인중개사는 '공인중개사법'의 범위 안에서 중개보수와 실비를 받을 수 있습니다. 그 외에는 어떠한 명목으로라도 추가로 중개보수를 받으면 안 됩니다. 법정 중개보수를 초과하는 약정 자체는 금지행위가 아니나 중개보수 약정 중 법정한도액을 초과하는 부분은 무효이기 때문에 이미 수령했다면 부당이득으로 이를 반환하여야 합니다.

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4. 당해 중개대상물의 거래상 중요사항에 관하여 거짓된 언행, 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위

​거래상 중요사항이란 중개대상물 자체에 관한 사항뿐만 아니라 가격 등에 관한 사항도 포함됩니다. 만일 중개의뢰인이 그 사실을 알았더라면 당해 거래를 하지 않았으리라고 사회통념상 인정되는 사항이 이에 해당됩니다.                     

이 행위에는 적극적 거짓행위와 소극적 거짓 행위가 있어요. 적극적 거짓행위는거짓정보를 제공하여 중개의뢰인을 속이는 행위, 문서를 위조하거나 변조하는 행위 등이 해당되고요.하자를 숨기고 알선하는 행위, 권리관계에 다툼이 있다는 사실을 알면서도 숨기는 행위 등은 소극적 거짓행위라고 할 수 있겠습니다.

 

​5. 양도. 알선 등이 금지된 부동산의 분양. 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매. 교환 등을 중개하거나 그 증서의 매매를 업으로 하는 행위

​청약저축 등의 입주자 저축증서, 주택상환사채, 무허가 건물확인서, 건물 철거예정 증명서 또는 건물 철거 확인서, 이주대책 대상자 확인서,철거민에게 주는 입주권(딱지) 등은 중개할 수 없습니다.

 

​6. 중개의뢰인과 직접거래하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

​중개의뢰인과 직접거래를 허용한다면 개업 공인중개사 등이 중개대상물에 관한 정보를 개인의 이익을 위해 사용할 가능성이 크다는 것이죠. 이는 중개보수를 받지 않았더라도, 또한 중개의뢰인의 동의가 있었더라도 안되며 우연한 기회에 단 한 번 중개를 한 것이라도 금지행위에 해당됩니다. 또한 거래 당사자 쌍방 모두로부터 거래에 관한 사무를 위임받아 대리계약을 체결하는 것도 금지됩니다. 만약 쌍방대리를 하게 된다면 당사자 중 일방의 이익을 위해 다른 일방의 이익을 해칠 우려가 있기 때문입니다.

                         

​7. 탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산 투기를 조장하는 행위

​미등기전매는 금지됩니다. 전매차익이 없더라도 금지행위에 해당됩니다.

 

Q
개업공인중개사가 부친, 처, 자식의 명의로 부동산을 취득하게 할 수 있는지요?

A
직접거래란 개업 공인중개사 등이 일방의 거래당사자가 되어 중개의뢰인과 거래계약을 체결하는 것을 의미합니다. 중개의뢰인의 범위에 관하여 대법원은 구, 부동산중개업법 제15조 제5호에서 중개업자 등이 “중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위”를 하지 못하도록 금지한 취지가, 이를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는 점에 비추어 볼 때, 위 법조 소정의 “중개의뢰인”에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다고 보아야 한다(대법원 1990.11.09. 선고 90도 1872 판결).

따라서 개업 공인중개사가 자신의 명의의 건물이 아닌 처나 자의 소유인 건물 등을 거래하는 경우에도 개업 공인중개사와 의뢰인과의 직접 거래가 아닌 것으로 보고 있습니다. 다만, 직접 거래를 회피할 목적으로 배우자, 부모, 형제, 자매 등의 명의만 빌려 계약을 체결 한경 우에는 직접 거래로 볼 수 있습니다.

 

Q
개업 공인중개사의 가족(부인)이 중개보조원으로 등록이 되어 있을 때 그 가족 명의의 주택을 거래해도 직접거래가 되는지요?

A
「공인중개사법」 제33조 제6호에서 개업 공인중개사 등의 직접거래를 금지하고 있는 것은 개업공인중개사 등이 그 업무와 관련하여 얻게 된 중개대상물인 부동산에 대한 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익한 거래를 하게 하거나 그 본연의 업무에서 벗어난 부동산 투기행위를 함으로써 부당한 이득을 취하고 부동산 거래질서를 문란케 하는 것을 방지하기 위함이므로 위 취지로 보건대 직접 거래란 개업 공인중개사가 자기의 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 경우를 말하므로 배우자 명의나 가족명의로 된 부동산을 중개하는 것은 금지행위에 해당되지 않지만 이에 대한 구체적인 판단은 사실관계를 기초로 이루어져야 할 것입니다 (국토교통부 유권해석 2016.08.19.)

 

Q
개업공인중개사가 고객이 자기 사무소에 의뢰한 중개물건이 아닌 경우 다른 사정으로 매물이 확인되어 매도인과 쌍방 합의로 매수하는 경우 위법이 되는지요?

A
개업 공인중개사도 자신의 물건에 대해 거래할 수 있으나 이해충돌로 인해 중개의뢰인의 이익을 해할 염려가 있기 때문에 중개의뢰인과는 직접 거래를 하지 말라는 취지로 「공인중개사법」제33조 제6호에서 규정하고 있습니다.

따라서 직접 거래에 해당하려면 먼저 개업 공인중개사가 중개 의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전제가 되어야 할 것입니다. 따라서 중개의뢰 없이, 예컨대 건물 임대 광고를 보고 찾아온 경우 거나, 의뢰인이 아닌 친구 소유 부동산과의 교환 및 매매, 개업 공인중개사가 중개행위를 하지 아니하고 다른 개업 공인중개사에게 의뢰하여 중개대상물을 매도·매수하는 경우 등은 직접 거래로 볼 수 없을 것입니다.