미관지구란? - 미관지구내 에어컨 실외기 설치 가능 여부

 

미관지구 [ 美觀地區 ]

 

 

도시의 양호한 미관을 보호하고 형성하기 위해 지정하는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 용도지구의 하나이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 건설교통부 장관이나 특별시장·광역시장·도지사가 지정 또는 변경하는 용도지구이다(37조). 용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정하는 지역이다(2조 16호).

미관지구의 지정은 기술적으로는 지구 내에서의 환경의 특수성을 충분히 고려함과 동시에, 건축시설 등의 의장(意匠)이나 형태를 규제함으로써 도시의 미화(美化)나 경관의 보존을 도모하려는 데에 그 취지가 있다. 미관지구는 세분하여 중심지 미관지구와 역사문화 미관지구, 일반 미관지구로 지정할 수 있다(동법 시행령 31조 2항 2호).

미관지구 안에서는 건축이 제한된다. 즉, 미관지구의 위치·환경과 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 장애가 된다고 인정하여 도시계획조례가 정하는 건축물을 건축할 수 없다. 다만, 특별시장·광역시장·시장 또는 군수가 미관지구의 지정목적에 위배되지 않는 범위 안에서 도시계획조례가 정하는 기준에 적합하다고 인정하여 해당 지방자치단체에 설치된 도시계획위원회의 심의를 거친 경우는 예외로 한다(동법 시행령 73조 1항).

미관지구 안의 대지면적의 최소한도, 대지의 최소너비, 대지 안의 공지, 건축물의 높이 및 규모(건축물의 앞면 길이에 대한 옆면 길이 또는 높이의 비율을 포함), 부속 건축물의 규모 등에 관하여는 그 지구의 위치·환경 등의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위 안에서 건축조례로 정한다.

건축물·담장·대문의 형태 및 색채와 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비, 차면시설(遮面施設)·세탁물 건조대·장독대와 그밖에 유사한 것의 형태·색채 또는 그 설치의 제한·금지 등에 관하여도 이와 같다. 또 건축물의 모양에 관하여는 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다. 단, 건축조례로 정하는 소규모 건축물이나 경미한 변경, 옥외광고물 등 관리법에 따라 광고물심의위원회의 심의를 거친 공작물은 예외로 한다(건축법 시행령 69조 2·3항).

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서는 지정 목적에 따라 미관지구를 세분하고 있으며 지방자치단체의 도시계획조례를 통해 추가로 세분하여 지정할 수 있도록 하고 있다.

「서울특별시 도시계획조례」에 의한 미관지구의 세분은 다음과 같다.

1. 중심지미관지구 : 토지의 이용도가 높은 지역의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구

2. 역사문화 미관지구 : 문화재와 문화적으로 보존가치가 큰 건축물 등의 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구

3. 일반미관지구 : 중심지 미관지구 및 역사문화 미관지구 외의 지역으로서 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구

4. 조망가로 미관지구 : 도시 이미지 및 주변 자연경관의 조망 확보와 가로공간의 개방감 등 미관을 유지·관리하기 위하여 필요한 지구

미관지구 안에서는 해당 지구의 위치·환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지를 위해 도시계획조례에서 제한하는 용도의 건축물은 건축할 수 없다(단, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 예외적으로 인정된 경우를 제외한다).

또한 해당 지구의 위치·환경 그 밖의 특성에 따른 미관의 유지에 필요한 범위 안에서 도시계획조례를 통해 건축물의 높이 및 규모(건축물의 앞면 길이에 대한 옆면 길이 또는 높이의 비율을 포함한다), 부속건축물의 규모, 건축물·담장 및 대문의 형태·색채, 건축물의 바깥쪽으로 돌출하는 건축설비 그 밖의 유사한 것의 형태·색채 또는 그 설치의 제한 및 금지 등을 규정하고 있다.

 

 

1. 역사문화 미관지구 4층 이하, 조망가로 미관지구 6층 이하

2. 조례에 규정된 특별한 경우에는 건축위원회의 심의를 거쳐 역사문화 미관지구는 6층 이하, 조망가로 미관지구는 8층 이하로 완화하여 적용할 수 있다.

3. 시장이 미관지구의 가로경관 조성을 위하여 건축물의 최고·최저 높이를 따로 정하여 지정·공고한 구역 안에서는 이 규정에 불구하고 그 지정·공고한 높이기준에 적합하게 건축하여야 한다.

 

미관지구에서 건축할 수 없는 건축물

미관지구 안에서는 「건축법 시행령」 [별표 1]에 정의된 다음의 건축물을 건축할 수 없다.

1. 제2종 근린생활시설 중 옥외에 철탑이 있는 골프연습장
2. 의료시설 중 정신병원과 격리병원(개정 2006.11.20)
3. 운동시설 중 옥외에 철탑이 있는 골프연습장
4. 공장
5. 창고시설
6. 위험물 저장 및 처리시설 중 위험물 저장소
7. 자동차 관련 시설(주차장은 제외한다)
8. 동물 및 식물 관련 시설 중 축사·가축시설·도축장·도계장
9. 자원순환 관련 시설
10. 교정 및 군사시설 중 다음 각목의 건축 소

가. 교정시설
나. 보호관찰소, 갱생보호소 그 밖의 범죄자의 갱생·교육 및 보건 등의 용도에 쓰이는 시설
다. 소년원 및 소년 분류심사원

11. 묘지 관련 시설
12. 위락시설(미관지구 중 역사문화 미관지구·조망가로 미관지구에만 건축제한 해당)

이러한 규정에도 불구하고 지정된 건축선으로부터 너비 2m 이상의 차폐 조경 등 미관 보호시설을 하는 경우로서 도시계획위원회의 심의를 거친 경우에는 건축물을 건축할 수 있다.

 

미관지구 내 에어컨 실외기 설치 가능 여부

| 회신내용 |

「서울특별시 도시계획조례」 제46조 제1항 규정에 따르면 「국토의 계획 및 이용
에 관한 법률 시행령」 제73조 제2항의 규정에 의하여 미관지구 안에서 「건축법」
제46조 제2항 및 동법 시행령 제31조 제2항의 규정에 의하여 지정된 “건축선
후퇴 부분에는 공작물. 담장, 계단, 주차장, 화단, 영업과 관련된 시설물 및 그 밖
의 이와 유사한 시설물을 설치하여서는 아니 된다”라고 규정하여 건축선 후퇴부
분에는 담장 등 이와 유사한 돌출 시설물이나 지장물의 설치를 제한하고 있어
며, 동 조례 제46조 제2항의 규정에 의하여 “미관지구 안에서 건축물의 전면부
에는 도시미관을 저해하는 차면시설․세탁물 건조대․장독대․철조망․굴뚝․환기시설․
건축물 외부에 노출된 계단 그밖에 이와 유사한 것을 설치하여서는 아니 된다”
라고 규정하고 있는 바, 해당 건축물 측면에 실외기 설치 가능 여부 등 동 규정
에 적합 여부는 대상 대지 및 미관지구의 입지, 건축물의 배치계획, 설치하고자
하는 설치물의 형태 및 설치 위치 등에 따라 허가권자가 종합적으로 판단할 사
항임을 알려드립니다.

아울러, 상기 미관지구 내 설치물 규정과는 별개로 「건축물의 설비기준 등에 관
한 규칙」 제23조(건축물의 냉방설비 등) 제3항에 따라 상업지역 및 주거지역에서
건축물에 설치하는 냉방시설 및 환기시설의 배기구와 배기장치의 설치는 다음
각 호의 기준에 모두 적합하여야 합니다.

- 배기구는 도로면으로부터 2미터 이상의 높이에 설치할 것
- 배기장치에서 나오는 열기가 인근 건축물의 거주자나 보행자에게 직접 닿지
아니하도록 할 것

(※“건축물의 설비기준 등에 관한 규칙”관련 사항은 건축기획과 협조)

이에 따라 실외기를 2층에 설치하더라도 실외기의 열기가 거주자나 보행자에게
직접 닿지 않도록 조치해야 할 것이라고 판단되나, 자세한 사항은 해당 허가권
자와 협의하시기 바랍니다.

(서울시 도시계획과-11766 2017.08.02.)



질의 내용


「서울특별시 도시계획조례」제46조 1항 3호에 따른 공간 이용계획이 지구단위계
획에서 따르도록 명시되어 있을 경우 도시계획위원회 심의 상정대상인지


| 회신내용 |

도시계획위원회 심의를 통해 결정된 미관지구 내 건축선 후퇴 부분의 시설물 설
치에 관한 사항 변경 시, 구 도시계획위원회 심의 대상 여부”에 대해 답변 드리
겠습니다.

위 내용은 석촌호수길 건축선 후퇴부분 공간 이용계획 심의(2010.6.24. 구 도시
계획위원회)를 거쳐 결정된 사항으로, 공간 이용계획을 변경하고자 한다면 해당
도시계획위원회의 심의를 받아야 합니다.
(서울시 도시계획과-7097, 2018.05.10.)